中古住宅を個人売買サイトで売買する方法と注意点

一般的に不動産売買は不動産会社に仲介してもらい、売買契約書や重要事項説明書の作成、住宅ローンの斡旋、司法書士とのスケジュール調整を依頼することになりますが、不動産会社を介さず個人間取引することも可能です。
こうした個人で執り行う不動産取引は売主と買主で自由に売買内容を設定することができ、交渉もしやすいことから個人間売買を選択する人も多いです。
また、知り合いと不動産売買を行う場合は口約束で契約を締結することもでき、スムーズに取引を完了させることもできます。
これ以外にも個人売買には売主と買主のどちらにも様々なメリットがあるためおすすめの方法ですが、デメリットもあるため注意が必要です。
特に知り合い以外と売買する場合は価格や物件の状態、保証内容でトラブルが起きることもあり、安心して取引できないケースも少なくありません。
そのため個人間の売買契約を行う際には信頼できる個人間売買サイトを利用する必要があり、各サイトの特徴を確認しておくことが大切です。
この記事ではおすすめの個人売買サイトと売買時のステップについて解説します。
仲介業者を介さずに中古一戸建てやマンション、土地の売買を検討している人は、参考にしてください。

個人売買サイトとは？中古住宅取引における注目度の高い理由

個人売買サイトを利用して物件情報を収集している購入希望者や売却を検討している売主は多く、毎日のように取引されているサイトもあります。
どのサイトにも独自のサービスがあるため自分に合ったサイトを利用する必要がありますが、どのサイトにも共通しているのが不動産仲介会社を通さないというポイントです。
そのため不動産会社を介さない影響について売主と買主どちらも把握しておく必要があります。
また中古住宅の取引に対して個人売買サイトはおすすめになるケースが多く、注目度の高さについても知っておくべきといえます。

不動産仲介会社を通さない取引の特徴

不動産仲介会社は売主から依頼された物件を公開して買い手を探し、売買契約を締結します。
契約締結後は引き渡しまでに必要な手続きを代行することになりますが、個人間売買ではこれらの手続きを全て当事者で行うことになります。
これ以外にも価格や引き渡し条件の交渉、内覧日時の調整など契約締結に至るまでの作業も売主と買主で進めることになり、個人間取引ならではの特徴といえます。

中古住宅の売買における個人サイト利用が増えている背景

個人売買サイトを利用する理由は様々ですが、中古住宅の売買で利用されるケースが多いようです。
近年の不動産相続件数増加によって中古建ての物件数は増えており、マーケットは拡大傾向にありますが全ての中古住宅が希望価格で売却できるわけではありません。
特に地方の中古住宅は売買の諸費用や税金と売買価格がミスマッチすることも多く、不動産会社に仲介してもらうと赤字になったり予算オーバーになるケースも少なくありません。
このような背景から、中古住宅の場合は個人売買サイトを利用する人が増えています。

中古住宅を個人売買サイトで扱うメリット

個人売買サイトを利用することには売主と買主にとって大きなメリットがありますので、中古住宅の売買を検討している人はチェックしておくべきポイントです。
この章では中古住宅を個人売買サイトで扱う代表的なメリットを紹介しますので、参考にしてください。

仲介手数料の削減でコストを抑えられる

不動産会社に仲介を依頼した場合は仲介手数料が発生し、売買代金によって上限額は次のように設定されています。

たとえば1,000万円の不動産を仲介によって取引する場合、39万円＋消費税がかかってしまいますが、個人売買サイトは仲介することなく取引できますのでコストを抑えることができます。
これにより売主は手残り額を増やすことができ、買主は予算を抑えられますので大きなメリットといえます。
参考：建設産業・不動産業：＜消費者の皆様向け＞不動産取引に関するお知らせ – 国土交通省

自由度の高い交渉と物件アピールが可能

個人間取引は売主と買主が合意すれば原則どのような取引もOKです。
そのため不動産会社を介すよりも双方の要望を交渉によって調整しやすくなり、より満足のいく不動産売買になりやすいというメリットがあります。
また物件を売却する売主は自分の言葉で物件情報にアピールポイントを掲載できますので、買い手もより具体的に物件について知ることができます。
このように柔軟性のある不動産取引を目指したい人に、個人売買サイトの利用はおすすめです。

節税や諸費用の圧縮を狙えるケースも

個人売買サイトを利用した取引は仲介手数料の支払いがなく、司法書士を使わずに所有権移転登記することも可能ですので諸費用を圧縮することができ、それに伴って諸費用にかかる消費税も節税となります。
特に売主が不動産売買の経験が豊富な投資家の場合は専門家に依頼しなくても円滑に取引できる可能性が高くなるため、魅力的な取引方法といえます。
ただし個人売買サイトによっては仲介手数料がかからない代わりに掲載料や手数料が発生しますので、注意が必要です。

中古住宅を個人売買サイトで扱うデメリット

個人売買サイトの利用によって諸費用を削減し自由な取引を可能にすることができますが、プロである不動産会社に仲介を依頼しない取引方法にはデメリットもありますので、注意が必要です。
この章では個人売買サイトのデメリットについて紹介します。

買い手が見つかるまでに時間と手間がかかる

不動産会社の集客方法は大手ポータルサイトや不動産協会が管理するレインズの活用だけでなく、ストック顧客へのアプローチも含まれています。
不動産会社に売却を依頼した場合、ストック顧客の希望条件に合えばすぐに物件を提案してくれますので早期売却に繋がりやすくなり、さらにポータルサイトからの問い合わせにもスピーディーに対応してくれます。
一方、個人売買サイトの場合はこうした集客活動を全て売主が行うことになり、時間に余裕がなければ迅速に対応できないことも多いです。
対応遅れが原因で売却の機会損失に繋がることもありますので、不動産仲介よりも売却までに時間と手間がかかるという点がデメリットといえます。

契約書作成や法的手続きに詳しくなる必要がある

不動産売買契約や重要事項説明書の雛形はインターネットで公開されているため売主自ら作成することも可能ですが、日常生活で使うことがない専門用語が多く記載されているため理解するのに時間がかかります。
また売主の場合は買い手に分かりやすく説明しなければならないことから不動産の専門家と同じくらい詳しくなる必要があります。
さらに無事に契約が締結できたとしても司法書士と住宅ローン担当者との調整や土地家屋調査士への測量依頼、解体業者の手配など売主がやるべき工数は非常に多くなります。
買主としてもいつまでに何をすべきなのか自分で管理しなければなりませんので、双方にとって大きなデメリットです。

トラブル発生時の対処が自己責任になりやすい

不動産取引は契約締結した後にトラブルが発生することも多く、不動産会社であれば容易に対処できる内容であったとしても不動産取引に不慣れな売主と買主の場合は対処できないというケースもあります。
たとえば市街化調整区域にある土地を注文住宅の建築目的で購入する場合、建築許可の取得を停止条件とするのが一般的ですが「建築許可」と「停止条件」について正しく理解していなければ契約が解除されてしまいます。
また、契約書や重要事項説明書に不備があると買主の住宅ローンが通らないというリスクを抱えることになります。
これ以外にも引渡し後に契約の目的を達成できないようなトラブルが発生することもありますので、売主と買主が不動産取引に関する知識が浅い場合は注意が必要です。

おすすめの中古住宅個人売買サイト一覧

個人売買サイトにはそれぞれ特徴が異なることから、自分に合ったサイトを利用することが大切です。
この章ではおすすめの個人売買サイトを6つ、紹介します。

e-物件情報：手厚いサポートが魅力

e-物件情報は買主の費用は一切かからず、売主は「スタンダードコース」「シルバーコース」「ゴールドコース」の3種類から掲載料を選択することになります。
それぞれ3,300円、6,600円、11,000円となっており、掲載可能な画像数が異なります。
早期売却を狙いたい場合や諸費用を抑えてゆっくり買い手を探したい場合など、売主の要望に合わせて掲載料を選べるのが特徴です。
また全国不動産取引エージェント協会に所属する会社からサポートを受けることができ、全国500社が登録しています。
そのため、不動産取引の経験がなかったり知り合いに専門家がいない場合におすすめのサイトといえます。
e-物件情報

家いちば：空き家や古ビル活用に強い

家いちばの特徴として売り出し価格や条件が決まっていない場合でも買い手を探せるという点があり、物件公開のハードルが低いサイトです。
費用は媒介報酬分と基本料の合算で決まり、次のようになります。

家いちば

ジモティー：地域密着で利用しやすい

ジモティーは不動産に特化したサイトではなく、地域を限定して様々な個人取引を取り扱っています。
公開されている物件の概要をチェックしたり売主とチャットで直接やり取りできるという特徴があり、自由度の高い不動産取引が可能です。
「掲示板」という特徴が強いことから専門家のサポートを受けることはできず、全て売主と買主で取引を完結させなければならないことから、不動産取引に慣れている人におすすめといえます。
ただし情報の正確性を保つためにサイト監視管理者が配置されており、明らかに不正確だと思われる情報については修正もしくは削除されるというサービスがあるようです。
ジモティー

不動産直売所：仲介手数料ゼロにこだわる

不動産直売所の特徴として、仲介手数料だけでなく広告掲載料や基本料金も原則かからないという点があります。
そのためとにかく諸費用を抑えたい人に向いているサイトです。
また買い手がどうしても見つからない物件を定額35万円で買取してくれるというサービスも実施しており、確定測量などの費用もかかりません。
このような特徴から、とにかく不動産を手放したい売主と1円でも安く不動産を買いたい買主に人気のあるサイトとなっています。
不動産直売所

チョクウリ・チョクカイ：専門家とも連携可能

チョクウリ・チョクカイは売却が難しい訳けあり物件や事故物件、郊外の山林などを多く掲載しており、売りにくい物件の所有者や安い不動産を購入したい人におすすめです。
買主の費用は一切かからず、売主は成約時に25万円の手数料が発生する仕組みとなっており、買主のコスト削減に有効なサイトとなっています。
また、司法書士を紹介してもらえるサービスもありますので、スムーズに取引を進められるという特徴もあります。
チョクウリチョクカイ

不動産個人間売買サポートPRO：サポート体制が充実

20年以上の経歴を持つ不動産会社が重要事項説明書の作成や士業の紹介といったサービスを提供してくれるため、個人間取引ならではの不安を解消できるという点が強みのサイトです。
また個人間取引では通りにくい住宅ローンについても提携先の金融機関を利用することで承認を得やすくなり、事前審査の代行も無料です。
重要事項説明書はIT重説のためZoomで実施することができ、移動する手間や費用が省けるという点も魅力的といえます。
費用についてはサポート内容によって異なるようですので、興味がある人は見積を依頼することをおすすめします。
不動産個人間売買サポートPRO

個人売買サイトを利用した売却・購入の基本的な流れ

不動産会社に仲介を依頼する場合、売主と買主は物件公開の準備と物件探しの手間を省くことができ、契約締結や引渡しまでの手続きも不動産会社に任せることができます。
しかし個人売買サイトを利用した場合は準備や手続きを当事者で実施することになるため、基本的な流れを理解しておく必要があります。
特に売主は価格設定やアピールポイントをまとめるなど、物件をスムーズに売却するためにやるべきことが多いです。
この章では個人売買サイトを利用して不動産を取引する際の流れをステップ別に解説します。

ステップ1：相場調査と利用サイトの選択

売主は売却する物件の周辺を調査し、相場や競合物件の有無を把握する必要があります。
これらの情報はSUUMOやアットホームといったポータルサイトを活用することで調べることができますので、掲載期間の長い物件から新着物件までなるべく多くチェックすることがポイントです。
また、公開されている価格だけでなく実際に成約した価格を調べたい場合は、レインズマーケットインフォメーションがおすすめです。
相場と競合物件を調べると同時に、利用する個人売買サイトを選択します。
必ずしも1サイトしか利用できないわけではありませんので、効率良く売却するためにサイトを組み合わせることも大切です。
REINS Market Information

ステップ2：必要書類の準備

買主は内覧する物件の判断を物件概要と画像から判断することから、物件に関する情報と状態が分かりやすい画像を用意しなければなりません。
用意しておくべき情報は次の通りです。

• 所在地
• 物件種目・地目
• 土地面積
• 建物面積
• 都市計画区域、用途地域、その他法令制限の概要
• 建ぺい率、容積率
• 土地権利
• 幅員、間口、物件の方位
• 設備の有無
• 小学校区
• 駅、病院、スーパーまでの距離
• その他留意事項（事故物件、越境の覚書あり等）

なお、物件の画像は外観やリビングだけでなく、各居室や玄関、廊下、水回り、庭などなるべく多く撮影し、サイトの掲載枠上限まで使うことがポイントです。

ステップ3：売却価格設定と広告掲載

相場と競合物件を調べることで売却価格を設定することができますが、最初は少し高めに公開して反響の様子を見るのも高値売却のコツです。
なぜなら個人売買サイトを利用している買い手からするとどのような物件であっても新着物件は注目すべき物件となるからで、希望通りの物件であれば多少高値でも取引が成立する可能性があるからです。
そのため期限を設け、段階的に価格を調整できるようあらかじめ決めたうえで広告掲載することも重要です。
広告掲載料はサイトによって異なり、掲載可能な画像点数で分けるサイトもあります。
早期売却と諸費用のバランスを見極めることが大事ですので、最初はスタンダードなプランでスタートし反響を分析しながら最適なプランを選択するのがおすすめです。

ステップ4：問い合わせ対応と内覧調整

買い手は気になる物件があると疑問点について売主に問合せし、内覧希望であれば希望日時を伝えます。
売主は物件公開するとこうした問い合わせや内覧希望に直接対応しなければなりませんので、個人売買サイトを利用するうえでの注意点といえます。
また、内覧は希望日時が決まると買い手を迎え入れる準備をする必要があります。
土地であればある程度草むしりを行い、戸建てやマンションであれば清掃しスリッパを準備しておきます。
設備の状態をチェックしてもらいたい場合は一時的に電気や水道を繋ぎ、使用可能な状態にすることも重要です。
ただし長期間使用していない状態で設備を操作するとショートすることもありますので、内覧当日ではなく別日に一度使用するのが安全です。

ステップ5：価格交渉と合意

買い手は疑問点や不安点が解消されると売主に購入申込書を提示しますが、その際に希望価格と条件を記載して交渉することが可能です。
売主は申込書に記載された内容をチェックし、合意や否決、譲歩案を提示します。
こうした交渉を重ねて合意となれば取引は成立し、売買契約の締結に進みます。
なお、民法上では契約書に双方の記名押印がなくても合意があれば契約締結とみなされ、突然のキャンセルや条件変更は契約違反にみなされることもあります。
諾成契約と呼ばれるこの契約形態によって民事上のトラブルが発生することは多いため、条件交渉と合意は慎重に行うことが大切です。

ステップ6：契約書作成と締結

買い手と価格や売却条件のすり合わせができれば売主は売買契約書と重要事項説明書を作成し、双方が署名押印します。
重要事項説明書の作成については義務ではありませんが、買い手が住宅ローンを利用する場合、金融機関が提示を求められることがあります。
またどちらの書類も双方で齟齬がないようにしておく必要があり、想定されるトラブルに対しての対処法を記載しなければなりません。
そのため売主はある程度不動産に関する知識を取得したうえで作成することになりますので、注意が必要です。
なお、売買契約書の原本保有者には印紙税が課せられ印紙を貼付して割印することが納税となりますが、売主は契約書の原本が必要になるケースがほとんどないためコピーの保管でも問題ありません。
その場合は買い手が印紙代を全額負担するか折半することになりますので、契約締結前に決めておくべきポイントといえます。
印紙税は売買代金によって次のように変動しますので、事前にチェックしてください。

参考：不動産売買契約書の印紙税の軽減措置｜国税庁

ステップ7：決済と物件引き渡し

契約書の内容にそって売主は引渡しの準備を行い、買い手は住宅ローンを利用するなど資金調達を行います。
そして双方の準備が整えば代金を支払い、同時に所有権移転登記と物件の引き渡しを行って取引完了となります。
売主の準備には物件の清掃や残置物の撤去だけでなく、契約内容によっては確定測量や建物解体があり、完了まで数ヶ月かかることが多いです。
また買い手の住宅ローンも契約後に本審査、金融機関との契約を締結する必要があり、期日までに本審査が通過しなければ白紙解除になってしまうことも少なくありません。
そのため双方の準備が滞りなく進んでいるのかお互いが確認し、問題が発生した時点ですぐに協議することが重要です。

中古住宅を個人売買サイトで扱う際の注意点とトラブル防止策

不動産会社が仲介する不動産取引の場合、不動産会社には「仲介責任」が発生し、安全に売主と買主が取引できるよう調整する義務が発生します。
そのため専門的な手続きや準備は売主と買主が行うことなく不動産会社が全て進めてくれますが、個人売買サイトの多くは当事者間で全ての重要な手続きを行うことになります。
その結果個人売買サイトならではのトラブルが発生することもあり、結果的に仲介手数料以上の費用がかかってしまったという失敗事例も多いです。
このような失敗を避けるためにも、個人売買サイトで不動産を取引する際の注意点とトラブル防止策は、売主と買主両方が知っておく必要があるといえます。
この章では個人売買サイトの利用時にチェックしておきたいポイントを紹介しますので、参考にしてください。

契約不適合責任を理解しておく

「契約不適合」とは契約の目的を達成できない状態のことで、契約不適合責任とは契約の目的を買主が達成できるよう売主が責任と費用負担を持って対応する特約となっています。
たとえば戸建てやマンションを購入して住み始めたものの雨漏りやシロアリ被害が発覚した場合、快適に住み続けることはできなくなってしまいます。
また土地の場合は地中からコンクリートの塊や産業廃棄物が出てきた場合、建築に支障がでてしまいます。
売主はこうした引き渡し後のトラブルに対応できるよう資金の準備をしておく必要があり、対応できない場合は代金減額請求や白紙解除、損害賠償請求を受けることになるため注意すべきポイントです。
ただし買主は全てのトラブルを契約不適合責任として取り扱えるわけではなく、さらに契約不適合責任が該当する期間も定められているケースがほとんどです。
さらに内覧時や契約時に判明している地中埋設物や家屋のトラブルについては対象外となることから、契約書や重要事項説明書、告知書の内容はしっかり理解しておくことが大切だといえます。

買主・売主双方の身元確認と資金計画のチェック

個人売買サイトによっては情報登録を行ったうえで利用するという制限もありますが、多くのサイトは自由に閲覧、物件公開が可能です。
そのため取引しようとしている相手方の素性が分からず、不安に感じることも多いです。
万が一暴力団関係者と取引した場合は条例によって処罰されることもありますので、必ず双方の身元はチェックすることをおすすめします。
これ以外にも買主の資金調達方法も確認しておく必要があります。
特に外国人が買主となり不動産を現金購入する場合は通貨が「円」ではないこともあり、為替の状況や手続きを理由に長期間待たされることも少なくありません。
そのため現金購入の場合は通帳の内容を確認し、住宅ローンを利用する場合は金融機関の連絡先を聞いておくことが売主のポイントといえます。

サイト利用規約やサポート体制の有無を事前に確認

個人売買サイトによっては不動産の専門家からアドバイスを受けたり売買契約書の雛形をダウンロードすることができ、少しでもスムーズに取引を進めるうえで利用しておきたいサービスです。
その一方で売主の物件公開情報に虚偽が含まれていたり、買主が購入する意志のないにもかかわらず購入申込書の提出を繰り返すと処罰されることもあります。
こうしたサービスや処罰の内容はサイトの利用規約やHPに記載されていますので、利用するまでに熟読することでトラブルを防止することができます。

まとめ

個人売買サイトを利用した不動産取引は不動産会社に物件を公開してもらったりおすすめの物件を紹介を受ける不動産仲介と異なり、仲介手数料がかからず自由な交渉が可能というメリットがあります。
そのため満足のいく取引を目指して個人売買サイトを利用する人は多いですが、仲介手数料はゼロでも掲載料や基本料金がかかることもありますので注意が必要です。
さらに不動産取引に関連する全ての準備や手続きを当事者のみで行う必要があり、所有権移転登記ができなかったり契約内容に齟齬がありトラブルに発展することも少なくありません。
個人売買サイトによってはこうしたトラブルを防ぐためのサポートを受けられますので、個人売買を検討する人はまず個人売買サイトの特徴とトラブル事例を確認し、リスクをなるべく抑えたうえで取引を進められるよう入念に準備することをおすすめします。