実家が空き家になってしまうと家の劣化が進んでしまい、資産価値が減少してしまいます。
こうした空き家は増加傾向にあることから国土交通省は空き家を有効活用するための政策が公開されており、内容は売主にとって不利になる部分もあります。
このことからも、空き家の実家を相続した場合はなんらかの対応が求められるといえます。
この記事では実家が空き家になった場合の対策について解説します。
この記事で分かること
- 日本の空き家問題について
- 空き家を放置するデメリット
- 空き家を所有した場合の対策
日本の空き家問題について
日本では近年空き家が問題視されており、ゴミ屋敷や災害時に空き家が倒壊し近隣住民に被害が及ぶケースが増えています。
特に空き家の倒壊は人命に関わるトラブルに発展してしまう一方で、所有者が不明なため撤去できないという問題も含んでいます。
こうしたトラブルには空き家の実家を所有した時点で巻き込まれる可能性があるため、注意が必要です。
日本は空き家が増え続けている
国土交通省が公開している情報によると日本の空き家は増え続けており、2018年時点で戸建ての約13%が空き家になっているとのことです。
そのため、今後の人口減少を踏まえるとさらに増加する可能性が高く、空き家の有効活用を推進する方策は国にとっても重要な課題となっています。
国の空き家対策
空き家を放置しておくと倒壊リスクが高くなるだけでなく、害虫の発生や火災のリスクにもなりかねません。
場合によっては犯罪の温床になることもあり、空き家の放置は治安を悪化させ近隣住民の生活をおびやかす可能性があるといえます。
そこで、政府から平成27年に空家等対策の推進に関する特別措置法令及び空家等対策が施工され、危険な空き家を特例する措置がとられるようになりました。
この法令により各自治体も空き家に対して明確な対策を取ることができるようになり、空き家を相続した場合の窓口も開設されています。
空き家を放置するデメリット
前述したように、空き家を放置しておくと様々なリスクを所有者と近隣住民が抱えることになり、こうした事態を解消するために空家対策に関する法律が施行されています。
このことからも空き家を放置しておくことには大きなデメリットがあることから、何かしらの対策が必要といえます。
この章では空き家を放置することのデメリットについて解説しますので、参考にしてください。
税金や維持管理費用がかかる
空き家は所有しているだけで固定資産税がかかり、空き家が市街化区域に建っている場合は都市計画税もかかります。
これらの税金は自治体に収める地方税となっており、評価額に対して固定資産税は1.4%、都市計画税は0.3%が空き家を所有している間支払い続けなければなりません。
つまり、一度の納税額が少額であってもトータル金額は決して安くない額になるといえます。
また、空き家が劣化しないよう草むしりや部屋の掃除と換気を定期的に実施する必要があり、雨漏りや配管の損傷があれば家を守るためにも修繕しなければなりません。
このように、誰も使っていない空き家に対して税金や維持管理費がかかるという点がデメリットとなります。
年々資産価値が落ちていく
空き家をいつか有効活用するつもりであっても、家屋の経年劣化を止めることはできず築年数が経過することで資産価値は落ちていきます。
これにより「いつか売却しよう」と思って空き家の実家をそのままにしておくと、査定額が安くなってしまいます。
また、放置している間に雨漏りやシロアリの被害にあってしまうと家屋の資産価値はほとんどなくなってしまい、土地だけの査定額になることもあります。
こうしたデメリットがあることから、空き家は放置せず有効活用するかすぐに売却するのがおすすめです。
行政代執行で多額の費用負担をする可能性がある
行政代執行とは、所有者に代わって自治体や国が家屋を解体できる権限のことです。
近隣住民に危険を及ぼす状態に空き家がなった場合に使われる場合があり、所有者の許可を取らずに家を解体した上で費用は所有者負担となります。
こうした行為は空き家対策法における「認定空き家」に認定されることで実施されるケースが多く、解体業者も選定できないことから所有者にとっては大きな負担になってしまいます。
空き家を放置しておくことはこうした行政措置を受けるリスクを持ち続けることになるため、大きなデメリットといえます。
いざという時控除が利用できなくなる
居住用財産を売却する場合、課税額から3,000万円を控除できるという制度があります。
「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」と呼ばれるこの制度は節税効果が高く、気軽に利用できることから居住用不動産を売却しようとする売主にとっては必ず利用すべき制度といえます。
ただし、この制度を空き家で利用する場合は空き家になってから3年以内もしくは更地になってから1年以内に売却する必要があります。
さらに、途中で賃貸にだした場合は利用できないことから、「いつか売却する」という見込みがあればなるべく早い段階で売却に踏み切ることで手残り額を増やすことができます。
つまり、空き家の放置は場合によっては3,000万円の損失に繋がる可能性があるといえます。
空き家はどうするべき？
「空き家になってしまった実家をどうする？」と家族間で悩み、具体的にどうすべきかを不動産会社に質問する人もいます。
この章では空き家になった実感を活用する場合と売却する場合について、それぞれ詳しく解説します。
空き家を活用する
空き家を活用する方法として、自ら住むか賃貸にだすのが一般的です。
自分が住むことで賃料をゼロにすることができ、住みながら維持管理できるというメリットがあります。
そのため、活用方法としては一番スマートな方法といえます。
ただし固定資産税の支払い義務が発生する上に実家が生活の拠点になってしまうという注意点があります。
さらに他の親族が実家を使いにくくなるため、反対されるケースもあります。
一方、賃貸にだすという方法は賃料でランニングコストを賄うことができ、売却と違って所有権を放棄することもありません。
こうした特徴があるため賃貸を選択する人も多いですが、前述したように売却しようとしても3,000万円特別控除を使うことができ、さらに入居者がすぐに退去してくれるか不明です。
このように、空き家を活用する場合はメリットとデメリットの両方を把握した上で検討すべきといえます。
空き家を売却する
空き家になった実家をうまく活用できないのであれば、売却して維持管理の手間と費用負担から解放されるのがおすすめです。
また、賃貸と違って一括で資金を手に入れられるという点も魅力的といえます。
なお、空き家売却の流れと費用については次のようになります。
空き家売却の流れ
空き家を売却するためにはまず不動産会社に査定を依頼し、売却価格と不動産会社を決める必要があります。
この時に、複数の不動産会社に査定を依頼することが重要です。
なぜなら、査定額と売却プランは不動産会社によって異なり、信頼できる会社を選ぶ大きなポイントとなるからです。
そして、売却価格と不動産会社が決まればインターネットや新聞広告を使って買い手を募集し、内覧の予約を受けた場合は空き家の掃除や換気をして対応します。
こうした販売活動を継続していくと買い手が見つかり、売買契約を締結した後に残代金の支払いを受け、売却完了となります。
なお、空き家を売却した翌年には確定申告することになり、居住用財産の売却に関わる控除を受けるためにも必要です。
そのため、売主として何をいつやるべきか不動産会社に確認しながら売却することをおすすめします。
空き家売却にかかる費用
空き家を売却する際には次に挙げる費用がかかるので、事前にチェックしておく必要があります。
| 費用 | 内容 |
|---|---|
| 印紙税 | 契約時に発生する税金で、売買代金によって国税庁が定めた税額となる。なお、印紙を貼付し消印することで納税となるが、契約書がコピーでよければ印紙税の支払いは免除される。 |
| 仲介手数料 | 不動産会社に支払う成功報酬。自宅の売買代金金額によって次のように報酬額が変わる。
売買代金が200万円以下：売買代金×5万円＋税 |
| 登記費用 | 所有権移転に関わる司法書士への報酬。所在地によって相場が変わる。 |
| 確定測量費 | 売買条件に確定測量がある場合に必要となる作業。 エリアと空き家付近の状況によって相場が変わる。 |
| 解体費 | 売買条件に空き家の解体更地渡しがある場合に必要。 一般的な100㎡の木造住宅であれば、150〜180万円が相場。 |
| 滅失登記費 | 空き家を解体した場合に建物の登記を抹消する際にかかる費用。 10万円前後が一般的な相場。 |
まとめ
実家が空き家になった場合、そのまま放置しておく人もいますがリスクとデメリットが多いため、おすすめではありません。
なぜなら、空き家が倒壊してしまうと近隣住民に被害が及ぶ可能性があり、そうなってしまうと損害賠償を請求される可能性があるからです。
また、倒壊しなくても危険な空き家だと自治体や国に判断されてしまうと、固定資産税の軽減措置撤廃や強制解体となることもあります。
このような事態を避けるためにも、空き家は有効活用するかすぐに処分することをおすすめします。
